Dalam proses jual beli tanah, rumah, atau bangunan Anda akan dihadapkan pada istilah perjanjian legal Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Selain PPJB, ada pula Pengikatan Jual Beli (PJB) dan Akta Jual Beli (AJB). PPJB adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum.
Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli. PPJB berbeda dengan PJB dan AJB. Apa yang dimaksud dengan PPJB, perannya, dan perbedaannya dengan surat legal lain akan dijelaskan secara rinci dalam poin-poin berikut ini:
Daftar Isi Tulisan
Apa itu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)?
PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum lunas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB.
Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.
Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.
1. Objek yang Diperjanjikan dalam Jual Beli
Obyek pengikatan jual-beli PPJB ada tiga. Tiga obyek PPJB tersebut meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya.
Mengenai penguraian objek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara rinci. Hal tersebut untuk menghindari data dan informasi yang kurang.
2. Kewajiban Antara Penjual dan Pembeli
Para pihak yang dimaksud dalam PPJB adalah Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman atau Developer sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli.
Selanjutnya diatur secara detil dalam PPJB kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, dan serah terima bangunan. Termasuk juga pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa.
Dalam hal ini penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah lunas, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian.
Selanjutnya penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.
Tips Lapakfjbku.com
Pahami obyek pengikatan jual beli PPJB, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli agar sesuai dengan aturan pemerintah.
3. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Secara keseluruhan, PPJB meliputi 10 faktor penting, yaitu:
- Pihak yang melakukan kesepakatan PPJB;
- Kewajiban bagi penjual;
- Uraian obyek pengikatan jual beli;
- Jaminan penjual;
- Waktu serah terima bangunan PPJB;
- Pemeliharaan bangunan;
- Penggunaan bangunan;
- Pengalihan hak PPJB;
- Pembatalan pengikatan;
- Penyelesaian Perselisihan PPJB.
4. PPJB Berdasarkan PP No. 12 Tahun 2021
Pada angka 10 PP No. 12 Tahun 2021 berbunyi, “Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”
Sementara pada angka 11 berbunyi, “Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”
Jadi, PPJB ini punya kekuatan hukum yang berisi perjanjian dilakukannya transaksi jual-beli atas suatu benda pada waktu yang ditetapkan. Selain itu, agar PPJB ini berkekuatan hukum, ia harus dibuat di notaris.
Notaris sendiri memiliki kekuatan hukum berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata, yang berbunyi, “Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu, di tempat dimana akta itu dibuat.”
Sementara itu, yang dimaksud pegawai umum yang berkuasa, merujuk pada UU No. 2 tahun 2014 yang menyebutkan notaris sebagai “pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.
Apa Peran Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Jual Beli Rumah?
Ketika Anda melaksanakan transaksi jual beli, terkadang sebagai penjual maupun pembeli mempunyai rasa ketakutan masing-masing. Apalagi, objek yang diperjualbelikan merupakan barang-barang properti atau bangunan mahal. Misalnya tanah, bangunan, apartemen, rumah, dan lain-lain. Dalam hal ini, PPJB menjadi solusi sebagai jaminan hukum pada saat membeli tanah atau bangunan.
PPJB merupakan perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli dimana transaksi jual beli belum dapat dilakukan karena adanya unsur yang belum terpenuhi. Apabila unsur PPJB tersebut telah terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat melakukan transaksi jual beli.
Dalam mencari properti ada baiknya memilih properti yang sudah jelas ketentuan legalnya dari pengembang. Informasi ketersediaan properti kini dapat Anda temukan di website penyedia informasi jual beli properti terpercaya, pilihan properti di BSD, Tangerang berstatus SHM.
Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB
Untuk mengetahui dengan singkat dan jelas perbedaan PPJB, PJB, dan AJB berikut tabel perbedaan ketiganya:
Subjek yang saling berikatan, objek yang diperjanjikan, pasal tentang, tata cara pembayaran, pasal-pasal tentang hak dan kewajiban. pasal tentang sanksi, pasal tentang penyelesaian perselisihan.
Pengikatan termin (cicilan), dan pengikatan pelunasan
Mirip dengan PPJB, penentuan pembayaran secara lunas atau cicilan
PJB lunas dapat dilaksanakan di luar wilayah kerja notaris
Surat otentik resmi jual beli dimana kedua belah pihak memenuhi kewajiban pajak, pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final sementara pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Secara resmi melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Contoh Membuat Surat Perjanjian
Berikut contoh format surat PPJB:
SURAT PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL – BELI TANAH DAN BANGUNAN (SPPJB)
Pada hari ini ( ———————-) tanggal [( ——) ( — tanggal dalam huruf —)] ( — bulan dalam huruf —) tahun [( ——) ( — tahun dalam huruf —)], kami yang bertanda tangan di bawah ini:
- Nama : —————————————————-
Umur : —————————————————-
Pekerjaan : —————————————————-
Alamat : —————————————————-
Nomer KTP / SIM : —————————————————-
Telepon : —————————————————-
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi sebagai pemilik/penjual yang untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA
- Nama : —————————————————-
Umur : —————————————————-
Pekerjaan : —————————————————-
Alamat : —————————————————-
Nomer KTP / SIM : —————————————————-
Telepon : —————————————————-
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi sebagai pembeli yang untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA
MENGINGAT
- PIHAK PERTAMA, salah satu dari pemilik sah dan diberi kuasa khusus oleh pemilik yang lain, atas tanah dan bangunan rumah di ( ———— alamat lengkap lokasi ———– ) dan dengan ini menyatakan untuk menjual sebuah tanah dan bangunan rumah kepada PIHAK KEDUA.
- Bahwa PIHAK KEDUA telah menyatakan keinginannya untuk membeli dari PIHAK PERTAMA tanah dan bangunan rumah yang telah didirikan di atasnya beserta hak-hak atas tanah tersebut.
Begini Proses Menjual Rumah dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Penjualan unit rumah yang masih terikat dengan PPJB dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak. Perjanjian pengalihan hak tersebut merupakan perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli.
Dengan adanya perjanjian tersebut, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam di PPJB atas pembelian rumah dari pengembang perumahan. Sehingga, penandatanganan AJB akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang (developer).
Sebaiknya, harap diperhatikan bahwa untuk melakukan pengalihan PPJB biasanya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur dalam PPJB itu sendiri. Selanjutnya, Anda terlebih dahulu memahami ketentuan di dalam PPJB yang mengatur tentang pengalihan PPJB kepada pihak ketiga tersebut.
Misalnya, dalam praktiknya untuk mengalihkan PPJB, maka diperlukan suatu persetujuan dari developer atas pengalihan tersebut, yang diikuti dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi yang menjadi kewajiban pihak yang sebelumnya membeli.
Transaksi properti harus mengikuti ketentuan legalitas yang berlaku. Jangan sampai Anda melakukan perjanjian tanpa mengikuti ketentuan yang berlaku hingga properti atau uang Anda melayang begitu saja. Perjanjian mengikat PPJB dapat membantu Anda dalam transaksi properti. Pahami syarat-syarat PPJB dan alurnya. Semoga artikel ini dapat membantu Anda.
Subscribe, follow Facebook Page Lapakfjbku dan ikuti terus lapakfjbku.com untuk mendapatkan informasi, juga inspirasi terbaru dan setiap hari Anda semakin seru!
